Bragu AB – Fastighetsrådgivning & Analys

Om mig

Bakgrund och
arbetssätt

Bragu AB startade 2015 och arbetar med ekonomisk analys, projektledning och Excelverktyg för fastighetsbranschen. Uppdragen spänner från transaktionsrådgivning och investeringsanalys till projektutveckling och finansiella modeller för enskilda fastigheter eller hela portföljer.

Grunden är en kombination av strategisk analys och praktisk fastighetserfarenhet – från internationella rådgivningsuppdrag till hands-on projektutveckling. Det ger ett arbetssätt som börjar i affärsfrågan, inte i kalkylarket.

Detaljer spelar roll, men det är att förstå helheten som betyder mest. En analys som är svår att läsa är en analys som inte används. Jag levererar med tydlig struktur och presentation – och lägger hellre mer tid tidigt för att göra det ordentligt från början.

20+

år i branschen

DTZ

tidigare director, 10 år

2015

Bragu grundat

SE / INT

svenska & internationella kunder

Vad jag erbjuder

Tjänster

Tre områden som ofta går i varandra i samma uppdrag. Gemensamt för dem är fokus på det affärsmässigt viktiga, pragmatisk struktur och att leverera utan genvägar.

Projektledning

Projektledning för fastighetsutveckling och investeringar – med erfarenhet från bostadsutveckling, kommersiella investeringar och strategiuppdrag. Fokus på affärsmässig nytta snarare än långa PowerPoints.

Henrik har bland annat under 10 år arbetat som projektledare och affärsutvecklare för Magnolia Bostad och genomfört ett flertal utvecklingsprojekt inom bostadssektorn samt varit med och satt upp ett flertal JV-bolag. Tillsammans med Qvana uppfördes en logistikfastighet strax söder om Jönköping. Det ger en pragmatisk förståelse för vad som krävs för att driva projekt i mål från ett affärsdrivet synsätt.

Fastighetsutveckling, bostäder & kommersiellt
Förvärv & investeringsprocesser
Affärsutveckling & processutveckling
Joint venture-strukturer
Egna investeringar i JV-upplägg

Rådgivning

Transaktionsrådgivning och investeringsanalys för fastighetsbolag och investerare. Arbetet innefattar fastighets- och portföljanalys, due diligence, avtalsfrågor och förhandlingar – både för kommersiella fastigheter och hyresfastigheter.

Bakgrunden från DTZ och Magnolia Bostad, med ett långt fokus på professionella kunder, komplexa transaktioner och JV-bolag, ger en bred förståelse för hur affärer struktureras och vad som påverkar utfall.

Transaktionsrådgivning köp & försäljning
Fastighets- & portföljanalys
Värdering & due diligence-stöd
Investeringsstrategi
Joint venture-upplägg

Excelverktyg

Skräddarsydda Excelmodeller för fastighetsanalys – kassaflödesmodeller, värderingsmodeller, projektkalkyler och dashboards. Modellerna byggs för att vara flexibla men ändå lätta att förstå och överlämna, inte bara för den som sitter på den.

En analys som är svår att läsa är en analys som inte används. Lika stor vikt läggs därför vid struktur och presentation som vid beräkningslogiken.

Investeringskalkyler & DCF-modeller
Kassaflödesprognoser, fastighet & portfölj
Värderingsmodeller
Projektutvecklingskalkyler
KPI-dashboards & nyckeltalsmätning

Exempelmodeller

Hur vi arbetar

Nedan visas ett urval av modelltyper jag byggt. Vissa är färdiga välutvecklade modeller redo att användas direkt. Andra modeller är skräddarsydda efter uppdragets förutsättningar – men principerna är desamma: struktur, flexibilitet, transparent logik och ett resultat som är lätt att ta till sig.

Färdig produkt

Investerings- och värderingsmodell

En färdig modell för fastighetsinvesteringar och värdering – byggd för att kunna användas direkt med minimala anpassningar. Modellen täcker hela kedjan från förvärv, finansiering, värdeskapande till exit: hyresintäkter per kontrakt, flera fastigheter i portfölj och finansieringsstruktur.

Resultatet samlas i kassaflöden och dashboard med de nyckeltal som behövs för ett investeringsbeslut. Analys av enskilda fastigheter eller portföljen som helhet är bara en knapptryckning borta.

Modellen innehåller

10-årig kalkylhorisont
Hyreskontrakt per hyresgäst
Valfritt antal fastigheter och hyresgäster
Finansieringsstrukturer
Både grafisk presentation och tabeller
IRR, NPV & equity multiple
DSCR & ICR

Se modellen i action

Färdig produkt

Projektutvecklingsmodell

En färdig modell för fastighetsutveckling, byggd för att med små justeringar kunna täcka de flesta typer av projekt – bostäder och kommersiellt. Modellen hanterar kostnadsbudget, intäkter och finansiering tillsammans med en tydlig översikt.

Intjäningen modelleras företrädesvis som en yield-baserad exitvärdering och försäljning. Resultatet presenteras med nyckeltal som Profit on Cost och IRR. Strukturen gör det enkelt att bygga om till egen kontoplan och testa olika förutsättningar eller projekttyper utan att behöva ändra i modellens grundlogik.

Modellen innehåller

Mark & byggkostnadsbudget
Tidplan med kassaflödesprofil
Byggkreditiv och juniorlån
Intjäningsmodell (hyra/försäljning)
Profit on Cost (%)
Exit-värdering (yield-baserad)
Projektutvecklingsvinst i kr

Se modellen i action

Uppdragsbaserat

Skräddarsydda modeller

Utöver de färdiga modellerna byggs modeller anpassade efter kundens specifika behov – antingen som en ny modell från grunden eller som en förbättring av en befintlig. Det kan handla om att lägga till funktionalitet, förändra struktur, förbättra presentationen eller göra en modell lättare att använda och överlämna.

Vanliga uppdrag är kassaflödesmodeller för specifika portföljer, nyckeltalsdashboards, rapporteringsverktyg och prognosmodeller. Storleken på uppdraget spelar ingen roll – det viktiga är att slutresultatet fungerar för den som ska använda det.

Exempel på uppdrag

Ny modell från grunden
Förbättring av befintlig modell
Portföljmodeller & dashboards
Nyckeltalsmätning & rapportering
Prognosmodeller
Strukturering & dokumentation

Om mig

Henrik Brav

Grundare

Henrik grundade Bragu 2015 efter tio år på DTZ (numera Cushman & Wakefield) inom research, transaktionsrådgivning och finansiell analys för kommersiella fastigheter. Tidigt i karriären jobbade han med strategisk analys, bland annat på McKinsey & Company i Stockholm.

Ett av de längre uppdragen inom Bragu har varit hos Magnolia Bostad, där Henrik under cirka tio år jobbade med affärsutveckling för nya projekt inom hyresbostäder och bostadsrätt. Gemensamt för uppdragen är ett fokus på struktur, noggrannhet och att leverera det som faktiskt överenskommits.

Lars Gustafsson

Rådgivare

Lars bidrar med mångårig erfarenhet från ledande befattningar inom försäkringsbranschen. Han har varit styrelseledamot i börsnoterade Bergs Timber och NTF Sydost, samt är styrelseordförande i Brandskyddsföreningen Kronoberg.

Analys och rådgivning
inom fastighetsbranschen

Bakgrund och
arbetssätt